房产中介为什么会隐瞒信息？---西班牙置业避坑指南系列2

一、房子真的没问题吗？我们来聊聊“省心背后的代价”

当你在Idealista或类似的网站上浏览房产信息时，你是否会产生这样的疑问：

“这些房子真的没问题吗？”

这个问题几乎不需要讨论，答案肯定是有的，并且数量并不少。西班牙的房屋经历了多个不同的历史阶段，从弗朗哥时代到今天，每个时期的建筑标准、施工质量都有所不同。这就意味着，许多房产都会存在一些明显或潜在的问题。

需要强调的是，这里提到的“问题”并不是装修风格老旧或墙壁颜色不佳这些无关痛痒的小事，而是可能造成巨大麻烦的严重隐患，比如：

房屋结构缺陷？法律纠纷？物业争议？邻里矛盾？未清偿的债务？遗产继承复杂性？等等... ...

这些情况并不是少见的特例，而是我们在实际工作中反复遇到并且处理过的真实问题。

二、房产中介不会告诉你这些问题，是他们不知道吗？

仔细想想，你在任何一家中介发布的房产广告里，有没有见过主动披露房屋真实问题的情况？答案显而易见：没有。

房产广告总是使用最吸引人的图片、最佳的拍摄角度和精心修饰的文字去描述房屋，每套房子似乎都变成了“明亮宽敞”的理想住宅。但实际情况可能完全相反——在阳光明媚的巴塞罗那，也有很多房间其实并不充足光亮。

原因很简单，中介的首要利益是完成交易，快速拿到佣金，而不是彻底告知买家真实情况。中介的立场永远是倾向于卖方，也就是房东，他们没有任何动机主动揭示可能阻碍交易的问题。

许多买家会抱有一种幻想，认为中介能够帮他们省时省力，替他们调查清楚一切风险，然而中介的职责本质决定了他们不可能进行全面彻底的房屋审查。他们更不可能像律师一样深入到房屋产权和法律文件的细节中去揭露风险。

三、房产中介的现实局限：语言、立场和结果导向

举一个简单的例子：

你也许英语不错，但负责沟通的房产中介主要使用西班牙语。他的英语可能只停留在基本的沟通层次，无法深入细节。当你提出进一步明确细节或复杂法律问题时，他未必能找到一名精通英语或中文的同事协助你，这意味着你获得的信息本身就已经被“打了折扣”。好，也许你可以找一个西班牙语精通的翻译，可无论如何也无法改变中介所处立场。

另外，一旦签订定金协议或完成过户手续，中介最积极的下一步动作通常就是收取佣金（即便有时买家并不直接承担）。佣金收取完成后，再去找中介处理任何后续问题，往往就会发现他们的反应变得迟缓甚至推诿，这就是非常现实的人性——中介的重心已经转向下一笔交易。

也有人会说：“中介还能给我推荐律师呢！”但你是否认真思考过这个问题：中介推荐的律师，究竟站在谁的立场？显然，这类律师往往是站在中介和房东一边，他们根本不需要也不会为买家真正维护利益。

四、律师的核心价值，不是锦上添花，而是关键时刻拉你一把

在我们服务客户的过程中，从来不推荐客户使用中介提供的律师。原因也很简单：

律师和中介的根本差异在于利益立场。

中介关注的是快速成交和佣金收入，一旦过户手续完成，他们的任务就算完成了。

律师则完全站在你的立场上，全面彻底地保护你的利益。他们的职责是深入审查房屋产权、交易文件，并在整个交易过程中持续为你规避风险。

一旦律师接受了你的委托，他只能代表你的利益行事，法律明确规定律师不可能同时代表买卖双方，否则会面临吊销执照的风险。这并不是一句口号或营销手段，而是严格的法律要求。

此外，律师的责任范围非常清晰明确：如果律师在服务过程中存在疏漏，不仅要承担客户投诉风险，还需承担相应的法律责任。相比之下，中介的法律责任则非常有限，他们并无义务深入调查房屋风险。

五、真实案例还原：挽救一场“险签”

我们的一位客户英语非常流利，与中介沟通顺畅，很快决定购买卡斯的菲尔德的一套房产，并准备签署定金协议。然而，就在这个关键时刻，我们的律师坚持要求首先审查完房产的所有文件，再行签署协议。

然而，此前表现积极的中介却反复拖延提供必要文件，一直声称文件仍在准备中。这种反复推脱甚至让客户怀疑是不是律师在故意拖延进度。

最终，我们律师发出了一封正式且严肃的通告，要求对方立即提交文件，否则将终止交易。中介这才不得不交出文件。经过审查，律师发现这套房产与物业之间存在重大法律纠纷，中介仅轻描淡写地称“不重要”，并试图让客户快速签署协议。

如果当时客户没有律师介入，就会在不知情的情况下陷入漫长而昂贵的法律纠纷之中，损失时间、精力和金钱。

以上案例充分说明：

中介和律师的本质差异就在于利益冲突。

中介的作用是促成交易，但不包含为买家彻底排查风险的责任。

律师则专注于保护买家利益，防范可能存在的各种潜在风险。

在西班牙购买房产的过程就像一场复杂的战争，而律师的角色并非仅仅是签署文件和盖章，而是帮你识别、避免那些你自己根本发现不了的问题。避免这些风险带来的损失，远远超过聘请律师的成本。

如果你真的希望保护自己的权益，律师并非一个可有可无的选项，而是绝对必要的。